ESPACE INFOS PRATIQUES

IMMOBILIER RÉSIDENTIEL ET D'ENTREPRISE

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Administrateur de biens

Ce professionnel effectue en qualité de mandataire toutes les opérations de gestion d'immeubles pour les propriétaires : recherche de locataires, rédaction des baux, quittancement, perception des loyers, travaux etc. Dans le cadre d'une copropriété, il intervient en qualité de syndic d'immeubles pour le compte de l'ensemble des copropriétaires. Il doit être titulaire de la carte professionnelle "Gestion immobilière" ; il est soumis aux règles impératives fixées par la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et son décret d'application du 20 juillet 1972.

Aides au logement

Aides de l'Etat destinées à alléger la charge que représente le logement dans le budget des personnes ayant des ressources modestes. Ces aides ne peuvent être cumulées entre elles :
- aide personnalisée au logement
- allocation de logement familiale
- allocation de logement sociale

ANAH

(Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) Organisme ayant pour but d'apporter une aide financière aux propriétaires réalisant certains travaux dans des logements mis à la location ou qu'ils s'engagent à mettre en location. Pour en savoir plus : amélioration de l'habitat.

Assemblée générale de copropriété

Réunion à laquelle participent les membres d'une copropriété. Cette réunion a lieu au moins une fois par an. Les copropriétaires votent sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Les décisions adoptéessont consignées dans un procès verbal. Elle est convoquée par le syndic de l'immeuble,  elle peut aussi être demandée par les copropriétaires s'ils le souhaitent. Les décisions doivent être adoptées à la majorité (simple ou absolue) ou à l'unanimité, selon leur importance, .

Avenant

Acte complémentaire à un contrat initial établi entre les différentes parties, dont l'objet est de compléter ou de modifier les clauses du contrat initial.

Ayant droit

Personne bénéficiant d'un droit en raison de sa situation juridique, financière, fiscale ou d'un lien familial avec le bénéficiaire direct de ce droit.

Bail

Ce document définit les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains baux sont soumis à une réglementation particulière (locations vides à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989), d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil (locations meublées), d'autres enfin relèvent d'une législation particulière (locations HLM). Dans le langage courant, on parle indifféremment de contrat de location ou de bail.

Bail commercial

Ce contrat de location porte sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, artisanale ou industrielle. La plupart de ces baux engagent le bailleur pour 9 années au minimum, le locataire peut, sauf dispositions contraires, résilier tous les 3 ans.

Bail d'habitation

Ceontrat de location porte sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Lorsqu'il est soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce type de contrat engage le bailleur trois ans au minimum (6 ans si le bailleur est une personne morale, banque ou compagnie d'assurance par exemple). Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois. Ce préavis peut être réduit à un mois en cas de circonstances particulières (mutation, perte d'emploi ...).

Bail professionnel

Ce contrat de location est réservé aux locaux à usage exclusivement professionnel. Le locataire y exerce une profession libérale : association, dentistes, médecins, syndicat ... Ce type de contrat engage le bailleur trois ou six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois.

Bailleur

Personne qui donne à louer un bien immobilier. Cette personne peut être une personne physique ou une personne morale (banque, mutuelle, compagnie d'assurance...).

Bon de visite

Document par lequel le client d'une agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence.

Cadastre

Registre public disponible dans la mairie de chaque ville déterminant la valeur et la surface  des biens fonciers qui va servir de base à l'assiette de calcul de l'impôt foncier.

Carte professionnelle

Obligatoire pour toutes personnes exerçant des activités de gestion immobilière ou de transaction  : administrateurs de biens, agents immobiliers, ... Elle est délivrée par le préfet et renouvelée chaque année. Elle précise le type d'activité : Transactions sur immeubles et fonds de commerce ou Gestion immobilière

Caution

Engagement par lequel un tiers accepte de garantir le paiement de la dette d'une autre personne auprès d'un créancier. La caution peut être demandée dans le cas de la location. La personne qui se porte caution s'engage alors à payer au créancier (bailleur) le solde des sommes dues par le débiteur (locataire) à la place de ce dernier.

La caution peut être soit :

  • simple : elle pourra demander au créancier de poursuivre d'abord le débiteur sur ses propres biens et n'aura à payer que si celui-ci est insolvable
  • solidaire :  le créancier pourra s'adresser directement à la caution sans être obligé d'essayer de récupérer d'abord sa créance sur le débiteur.

Dans le cadre des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, l'acte de caution doit faire l'objet d'un écrit et doit reproduire certains passages de cette loi afin d'informer précisément la caution de la portée de son engagement. La personne qui se porte caution doit en outre recevoir un exemplaire du contrat de location.

Charges de copropriété

Dépenses nécessaires à l'entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs d'un immeuble. On distingue :

  • les charges locatives récupérables que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire. La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.
  • les charges non récupérables

Charges récupérables

Ensemble des frais engagés par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par son locataire. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées. Elles concernent les dépenses liées à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, aux petites réparations ainsi que certaines taxes. La  liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.

Clauses résolutoires

Dans les contrats de location, ces clauses prévoient la résiliation automatique du contrat lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, les clauses résolutoires ne peuvent concerner que le non-paiement du loyer ou des charges, le non-versement du dépôt de garantie ou le défaut d'assurance du locataire.

Commission

Rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). La commission varie selon le type de transaction ou d'opération effectuée. Elle est librement fixée par l'agent immobilier mais son mode de calcul doit être affiché.

Conseil syndical

Il est composé des copropriétaires désignés par l'assemblée générale. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son institution est obligatoire sauf si la majorité des copropriétaires la refuse. Il règle les petits détails et litiges de la vie ordinaire de la copropriété.

Contrat de location

Voir bail.

Copropriété

Situation juridique d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est alors divisé en parties communes et en parties privatives. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun.

Dépôt de garantie (location)

Il est versé par le locataire et couvre le propriétaire-bailleur sur les risques liés à la location. Son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges. Si le loyer est payable trimestriellement et d'avance, un propriétaire-bailleur ne peut exiger de dépôt de garantie . Le dépôt de garantie doit être restitué dans les 2 mois qui suivent la restitution des clés par le locataire. Il ne porte pas intérêt au profit du locataire. Il ne peut pas être réévalué en cours de bail.

Etat des lieux

Cette formalité constate l'état d'un logement lors de la remise des clés et lors de la restitution d'un logement. Il est établi directement par les parties (locataire/bailleur ou locataire/agent immobilier) de manière contradictoire, ou par un huissier de justice.

Expert immobilier

Professionnel dont la fonction est d'estimer, c'est-à-dire d'évaluer, la valeur vénale (valeur marchande du bien) ou locative de biens immobiliers.

Foncier

Qualifie tout ce qui rapporte aux propriétés bâties ou non bâties : appartenance, revenus, exploitation et imposition.

Gérant d'immeubles

Ce professionnel de l'immobilier s'occupe  de gérer les biens immobiliers dans le cadre d'un mandat de gestion immobilière. Son activité est réglementée par la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet).

Indice de Référence des Loyers (IRL)

Cet indice est  utilisé par les propriétaires bailleurs pour la révision annuelle du prix des loyers. Il est calculé par l'Insee et publié chaque trimestre, il mesure l'évolution des prix des matériaux de construction.

Impôts locaux

Ensemble des impôts perçus par les collectivités locales :

  •  taxe foncière due par toute personne propriétaire du bien immobilier (y compris les terrains) au 1er janvier de l'année
  •  taxe d'habitation due par toute personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année
  •  taxe d'enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage dans certaines communes
  •  taxe spéciale d'équipement perçue dans certaines régions.

Il existe de nombreux cas d'exonération ou de réduction des impôts locaux, notamment au profit des personnes ayant des ressources modestes.

Location

Local, terrain ou logement mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le propriétaire ou bailleur, et le locataire du bien sont liés par un bail. Ce bail est  obligatoire pour la location d'un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, à laquelle sont soumis la plupart des locations vides de résidence principale.

Location-meublée

Elle concerne tous les types de logements loués avec un mobilier suffisant pour permettre la vie courante. Ces locations sont soumises aux dispositions du Code civil ou aux dispositions fixées par les parties dans le contrat de location.

Locations saisonnières

Locations consenties pour une courte période : à la semaine, au mois ou  à la saison. La majorité est meublée.

Loi Carrez

Législation obligeant à renseigner le futur acquéreur d'un bien immobilier situé dans une copropriété sur la surface habitable. Cette loi :
- permet à l'acquéreur de demander la nullité de la vente si aucune mention de la superficie n'a été indiquée dans l'avant contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou dans l'acte de vente notarié. L'acquéreur dispose pour cela d'un délai d'un mois à compter de la signature de l'acte notarié ;
- oblige le vendeur qui aurait annoncé, dans l'avant contrat ou l'acte de vente, une surface supérieure à la réalité à rembourser un montant au prorata des mètres carré déclarés en trop. L'action en restitution d'une partie du prix doit être intentée par l'acquéreur dans le délai d'un an qui suit la signature de l'acte de vente. Elle n'est toutefois possible que si apparaît une différence de plus de 5 % entre la superficie indiquée et la superficie réelle.

Loi Hoguet

Législation réglementant l'activité des professionnels de l'immobilier (administrateur de biens, agent immobilier, syndic de copropriété, ...). L'objet de cette loi du 2 janvier 1970 est d'encadrer les conditions d'accès et d'exercice de ces professions.

Lot

Parcelle délimitée et bornée faisant partie d'un lotissement. Dans le cadre d'un immeuble, il s'agit d'une partie privée (logement, cave, parking) et quote-part des parties communes d'une copropriété.

Loyer

Somme versée par le locataire au bailleur, en contrepartie du droit d'occupation.

Mandat

Acte par lequel une personne (le mandant), donne à une autre (le mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques (vente, achat, location... Les agents immobiliers et administrateurs de biens doivent obligatoirement détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

Marchand de biens

Ce professionnel achète des biens immobiliers pour son propre compte puis les revend en essayant de réaliser une plus-value.

Millième

Unité de valeur employée en copropriété pour quantifier la quote-part des parties communes affectée à chaque lot.

Mitoyenneté

Droit de propriété appartenant à deux propriétaires voisins et portant sur une construction séparant deux propriétés.

Multipropriété

Partage temporaire d'un bien immobilier entre plusieurs personnes. Dans ce cadre, l'acheteur dispose de la jouissance du bien pendant une période déterminée de l'année.

Mutation à titre gratuit

Transfert de la propriété d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation, d'une succession ou d'un partage de succession ou de communauté conjugale. Elle n'est pas assujettie à l'impôt sur les plus-values immobilières.

Mutation à titre onéreux

Transfert de la propriété d'un bien immobilier moyennant une transaction immobilière. Elle est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières.

Notaire

Officier ministériel, titulaire d'une charge et bénéficiant à ce titre d'un monopole pour l'établissement de certains actes civils ainsi que leur authentification (vente d'immeuble, contrat de mariage, testament,...). Le notaire a également un rôle de conseil.

Nue-propriété

Terme juridique désignant une partie du droit de propriété démembré. Il confère à son titulaire la propriété de la chose, mais ne lui en autorise ni la jouissance, ni la perception des fruits (les loyers s'il s'agit d'un logement donné en location par exemple). Le nu-propriétaire ne peut vendre ou céder son droit qu'avec l'accord de l'usufruitier. Les droits complémentaires de la nue-propriété sont les droits de l'usufruit.

Nullité

Annulation d'un acte juridique pour cause de non-respect de l'une des conditions de fond ou de forme nécessaires à sa bonne réalisation.

Partie privative

Dans une copropriété, partie de l'immeuble ou du bâtiment réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Parties communes

Parties d'un immeuble ou d'un terrain réservées à l'usage collectif ou à l'utilité de tous les copropriétaires (ou de leurs locataires) : escaliers, cours, jardins, voies d'accès, couloirs, ascenseurs, etc ...

Permis de construire

Autorisation administrative obligatoire délivrée en vue de la construction d'un édifice. La demande d'un permis de construire doit s'effectuer en mairie.

Plus values immobilières

Gain réalisé à l'occasion de la revente d'un bien immobilier. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'achat revalorisé pour tenir compte de l'érosion monétaire (si cette différence est négative, on parle de moins-value, qui ne donne lieu à aucune disposition particulière). La plus value est en principe imposable, mais il existe de nombreux cas d'exonération, notamment lorsqu'elle a été réalisée à l'occasion de la vente de la résidence principale du contribuable.

POS (Plan d'occupation des sols)

Document d'urbanisme qui s'emploie à fixer les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols d'une commune, permettant d'organiser et de prévoir son développement.

Préavis

Période qui sépare la décision de rompre un contrat de la rupture définitive de ce contrat. Elle est destinée à permettre à la partie qui n'est pas à l'initiative de la rupture de prendre les dispositions qui s'imposent. Dans les contrats de location soumis à la loi du 6 juillet 1989, le préavis est fixé à 3 mois ; lorsque c'est le locataire qui donne congé et qui met donc fin au bail, il peut être, dans certains cas particuliers, réduit à un mois seulement. Le préavis est en outre soumis à des règles de forme particulières (lettre recommandée avec AR ou signification par acte d'huissier).

Prime à l'amélioration de l'habitat

Prime accordée par l'Etat aux propriétaires qui occupent un logement dans lequel des travaux doivent être effectués. Cette prime est accordée sous condition de ressources. Pour en savoir plus : amélioration de l'habitat.

Promesse d'achat

Egalement dénommée Offre de prix ou Offre d'achat, il s'agit d'un avant contrat par lequel le candidat à l'achat s'engage à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé. Si le vendeur accepte ce prix, les deux parties seront définitivement engagées, sachant toutefois que les promesses d'achat, comme les promesses de vente, contiennent en principe des conditions suspensives (notamment celle relative à l'obtention des prêts). Depuis le 1er juin 2001, sont nulles les promesses d'achat qui s'accompagnent du versement d'une somme quelconque de la part du candidat à l'achat.

Promesse de vente

Avant-contrat par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à une personne. Unilatérale, cette promesse n'engage pas l'acheteur mais uniquement le vendeur pendant un délai limité (on parle du délai d'option) qui doit être clairement précisé dans le contrat. Synallagmatique (on parle aussi de compromis), elle engage en principe les deux parties. Dans l'un et l'autre cas, elles sont en principe soumises à une série de conditions suspensives (obtention des prêts, d'un permis de construire, ...) et à un délai de rétractation de 7 jours.

Promoteur

Professionnel qui prend l'initiative d'un programme immobilier en commençant par l'achat du terrain, l'obtention du permis de construire, la signature des marchés des travaux, et le conduit jusqu'à l'achèvement de l'immeuble et la vente à un ou plusieurs acquéreurs.

Quittance

Justificatif envoyé au locataire (à sa demande) par le propriétaire pour le paiement du loyer et de ses charges. Aucun frais ne peut être demandé au locataire à l'occasion de la remise de la quittance.

Quitus

Approbation de la gestion du syndic au sein d'une copropriété. C'est en donnant quitus au syndic que l'ensemble des copropriétaires approuve la mission accomplie par le syndic.

Quote-part

Part attribuée à chaque copropriétaire pour la répartition des charges de copropriété.

Rente viagère

Dans une vente en viager, rente versée par l'acquéreur du bien immobilier (maison, appartement) au vendeur jusqu'au décès de ce dernier. L'acquéreur est appelé le débirentier (c'est lui qui est débiteur de la rente), le vendeur est appelé crédirentier (il est créditeur de la rente).

Revenus fonciers

Revenus tirés de la location d'un logement (maison ou appartement) loué vide (c'est-à-dire non meublé). Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre les revenus tirés de la location et les dépenses (frais, charges, ...) supportées par le propriétaire. Le revenu foncier est ajouté aux autres revenus du contribuable pour le calcul de son impôt sur le revenu. Lorsque le revenu est négatif (dépenses supérieures aux recettes), on parle de déficit foncier : celui-ci peut alors, dans certaines conditions et certaines limites, être imputé sur le revenu imposable du contribuable et contribuer ainsi à réduire le montant de son impôt sur le revenu.

Société civile immobilière (SCI)

Forme de société ayant un objet immobilier. Ex : société civile familiale de placements immobiliers (pour mettre en commun des biens immobiliers), société civile de construction vente (établie pendant la durée de construction d'un immeuble). La vente d'une SCI ou la cession de parts de SCI bénéficie d'un régime fiscal différent de la vente immobilière ordinaire.

Société civile de placement immobilier (SCPI)

Société d'investissement collectif ayant pour objet d'acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts non cotées en bourse pour le compte d'associés.

Société de gestion

Elle administre la SCPI. C'est elle qui décide de la politique d'investissement, qui assure la gestion locative, comptable et financière, qui ventile la distribution des revenus locatifs, qui informe les sociétaires. Les sociétés de gestion de SCPI doivent être agréées par la COB (Commission des Opérations de Bourse).

Sous-location

Possibilité donnée au locataire en titre de louer une partie ou la totalité du logement qu'il occupe. Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est subordonnée à l'accord du propriétaire. Cet accord doit porter sur le principe de la sous-location mais aussi sur le loyer demandé au sous-locataire.

Surface habitable

Définie par le code de la construction (art. R. 111-2), la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés ..., locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Une définition spécifique s'applique dans le cadre de la Loi Carrez : la superficie du lot vendu correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Enfin, les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.

Syndicat des copropriétaires

Ensemble des copropriétaires au sein d'un immeuble en copropriété. Le syndicat des copropriétaires a la personnalité morale, c'est-à-dire qu'il peut notamment agir en justice, ou voir sa responsabilité engagée. Il est chargé de l'administration et de la conservation de l'immeuble, fonctions qu'il délègue au syndic.

Syndic de copropriété

Organe désigné par l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic assure le respect des règlements de la copropriété, convoque l'assemblée générale et exécute ses décisions. Il peut aussi décider dans l'urgence l'engagement de travaux. Le syndic peut être un professionnel ou un particulier copropriétaire (on parle alors de syndic bénévole).

Taxe foncière

Voir Impôts locaux.

Taxe d'habitation

Voir Impôts locaux.

Tontine

Clause insérée dans l'acte d'acquisition en commun d'un logement par deux personnes non mariées. Au décès de l'un des acquéreurs, la part qui reviendra à l'autre ne sera pas soumise aux droits de succession au taux normal (soit 60 % pour les personnes non parentes), mais au taux applicable aux ventes d'immeubles (soit entre 5 et 10 %). Cet avantage est subordonné aux conditions suivantes : le logement doit être affecté à l'habitation principale commune des acquéreurs ; la valeur du logement doit être inférieure à 500 000 F lors du premier décès.

Urbanisme

Ensemble des dispositions juridiques et des opérations matérielles qui tendent à réaliser un développement ordonné des agglomérations.

Usufruit

Terme juridique désignant une partie du droit de propriété (littéralement, celui qui reçoit les fruits résultant de l'usage de la chose, fruits étant ici pris au sens de fructifier, revenu, bénéfice, etc. ; il s'agira notamment des loyers dans le cadre d'un logement donné en location). Il s'agit du droit de jouissance attaché à un bien dont la nue-propriété appartient à un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier. Les droits complémentaires de l'usufruit sont les droits de la nue-propriété.

Valeur locative

Contrepartie financière annuelle versée pour l'occupation d'un bien immobilier.

Valeur vénale

Valeur marchande d'un bien immobilier. En d'autres termes, le prix que le propriétaire d'un bien immobilier pourrait retirer de la vente de ce bien, par le jeu normal de l'offre et de la demande.

VEFA (Vente en état futur d'achèvement)

Vente sur plan, qui intervient avant l'achèvement du programme. L'acquéreur devient propriétaire du sol et du logement acquis au fur et à mesure de sa construction. Le contrat de vente (généralement précédé d'un contrat de réservation) est conclu devant notaire et précise la description de l'immeuble, le prix et les modalités de paiement du bien, le délai de livraison.

Vente par adjudication

Acte par lequel un officier public attribue au plus offrant un bien mis aux enchères.

Vente immobilière

Transfert de la propriété d'un bien immobilier. La vente doit toujours faire l'objet d'un acte notarié pour authentification. En pratique la vente est précédée par un avant contrat (promesse de vente unilatérale ou compromis) généralement établi par un professionnel.

Viager

Contrat de vente d'un bien immobilier par lequel l'acheteur (le débirentier) verse au propriétaire (le crédirentier) une rente jusqu'à son décès. Le prix de la vente peut être converti en totalité en rente viagère, mais le plus souvent les parties (acheteur et vendeur) conviennent qu'une partie du prix sera payée au comptant au vendeur lors de la conclusion de la vente (ce que l'on appelle le bouquet).

Vice de construction

Défaut de construction. On distingue le vice apparent (constaté lors de la réception de l'immeuble) du vice caché (qui apparaît après la réception de l'immeuble).

 

Garantie financière de la SOCAF de 300.000 €  

Membre du Syndicat professionnel l'UNIS (Ex CNAB)